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構建智慧物業的項目方案探析

時間:2020-05-06 來源:上海房地 本文字數: 4398字
作者:馬浩元 單位:上海市物業管理事務中心

  摘    要: 本文對什么是智慧物業、怎樣建設智慧物業進行了闡述,分析了建設智慧物業的重要性、必要性和可行性,結合現代信息技術發展趨勢和上海城市“一網統管”的要求,提出了智慧物業項目建設的目標、構架和主要內容,并對實際應用中的工作成果進行了介紹。

  關鍵詞: 智慧; 物業; 方案; 研究;

  2019年11月,習近平總書記在聽取上海市委市政府工作匯報后強調,要抓一些“牛鼻子”工作,抓好政務服務“一網通辦”和城市運行“一網統管”,堅持從群眾需求和城市治理突出問題出發,把分散式信息系統整合起來,做到實戰中管用、基層干部愛用、群眾感到受用。為貫徹落實“兩張網”的總體思路,市委市政府提出了建設智慧物業的工作要求,希望通過智慧物業項目建設,全面提升物業管理水平和小區綜合治理的能力,為全市“一網統管”提供實踐案例和業務支撐。筆者作為承辦單位相關工作的組織者和策劃者,對什么是智慧物業、如何建設智慧物業開展了研究,逐步形成了建設方案的基本想法。

  一、什么是智慧物業

  對人而言,智慧主要表現為高級的綜合能力,包括感知、知識、記憶、理解、聯想、情感、邏輯、辨別、計算、分析、判斷、文化、包容、決定等多種能力,不僅能明察眼前,還能預見未來,作出科學判斷。

  智慧物業的概念是在工作實踐中不斷完善和發展的,就目前的認識,可將其概括為:一是建立人、機、物融合環境下的“感知——分析——決策——執行”的循環,實現智能化運行,提高工作效率和降低人力成本;二是將與物業管理相關的分散信息數據進行整合,將相關的信息系統進行關聯,實現工作聯動和信息共享,提升綜合管理和服務效能;三是通過深度挖掘數據,發現新價值,賦能物業管理和小區綜合治理,持續推動創新變革,形成良好的發展生態。

  二、智慧物業建設的重要性和必要性

  物業管理與居民群眾的生活密切相關,良好的保潔、保安、綠化、維修、秩序維護,會給業主帶來舒適感、安全感和幸福感。在臺風暴雨、冰凍雪災、防御病毒、垃圾分類、守護安全等重要工作中,物業公司成為政府在關鍵時刻可依靠的重要力量。盡管如此,全市物業服務的質量,離老百姓的要求,還有很大的差距。雖然從體制、機制、法制、黨建、三年行動計劃等方面綜合施策,取得了一定的成效,但是,由于全市13000多個小區情況各不相同,很難用一刀切的辦法,解決所有小區存在的問題,因此,智慧物業建設的重要意義在于,運用現代科技為各小區找準問題,提出對策,改變面貌,不斷滿足居民群眾對美好生活的向往的需求。
 

構建智慧物業的項目方案探析
 

  住宅小區是城市管理的基本單元,涉及近20個政府部門和多個專業機構的監管或服務職責,由此分頭建設的管理系統,目前所積累的信息基本處于隔離狀態,不能產生優勢互補、相互協作、節約成本和形成合力的價值。因此,通過智慧物業建設,可以尋求解決信息互聯互通難題的途徑,有助于完善城市綜合管理信息系統、智慧社區和房屋管理信息系統等項目的建設和發展。

  三、智慧物業項目建設的可行性

  經過10多年的努力,上海物業管理部門先后建成了多個在國內領先的全市統一管理信息系統,包括商品住宅維修資金管理系統、公有住房管理系統、962121物業服務呼叫平臺、物業管理監管與服務信息平臺、上海物業APP、上海物業地理信息系統、住宅物業網站等。這些系統,覆蓋了全市13000多個住宅小區、80多萬門牌幢、700多萬住戶、1800多家物業企業,產生了海量的物業基礎信息和業務信息,可以為智慧物業項目建設提供強有力的信息化支撐。

  經初步調查,住宅小區智能應用場景有20多項,隨著傳感器、物聯網、互聯網、云計算、大數據、人工智能等技術的發展,信息化和智能化建設成本大幅度降低,一些街鎮、企業或物業公司出資建設電子門禁、停車自動計費、消防通道占用和樓道煙感溫感報警、在線支付物業費等,已經給居民和物業企業帶來了較強的使用體驗。在數據整合方面,打通了以時間和地理空間數據為核心的多系統異構數據的整合通道,建立了以住宅小區為基本單元的物業管理信息檔案,并逐步延伸至以幢、戶和行為主體為單位的信息檔案。在系統聯動方面,已初步實現與市場監管局電梯監控平臺的對接,當電梯出現故障時,電梯維保人員和物業公司員工根據各自的職責進行聯動,確保故障及時排除。在大數據分析方面,將12345市民熱線反映的物業管理投訴,精確定位和匯總到相關區、街鎮、小區和物業公司,督促其及時整改。以上工作所展示的成果,已初步顯現智慧物業的特征,也為智慧物業項目建設積累了寶貴的經驗。

  物業管理工作,既要與街道居委會、業主打交道,還要接受住建、房管、公安、城管、市容綠化、民政、衛生防疫、水務、消防、市場監管、規劃等政府部門的監管,配合這些部門在小區開展工作,同時,還要與供水、供電、燃氣、有線電視、電信等專業單位保持密切聯系,確保居民正常生活。因此,物業管理具有接觸面廣和互動性強的特點,由其牽頭整合住宅小區分散的信息資源,具有較大的工作優勢,而物業管理部門則是最大的得益者,故其有著較大的動力來推進該項工作。

  目前,項目建設獲得了合適的契機,“大數據+人工智能”賦能政府、企業等同時,也為智慧物業提供了很好的發展建設環境。建設方式遵循務實、可操作性強的原則,由點及面,不斷試點、驗證與推敲,逐步形成更為廣泛的效應,最終將成功案例復制推廣至全市層面。

  四、智慧物業項目的建設目標

  上海智慧物業項目總體建設目標是達到國際先進、國內領先的水平。目前,國內許多物業企業也在進行智慧物業建設,但與我們所定義的智慧物業概念不一樣,一般僅限于自己管理的項目,難以整合政府相關部門信息和其他物業企業信息,有一定的局限性。據了解,全國其他城市還沒有像上海這樣在政府層面推進智慧物業建設的先例,也沒有相應的信息化基礎。因此,上海智慧物業項目建設,具有開創性和示范性。

  圖1 智慧物業框架示意圖
圖1 智慧物業框架示意圖

  圖2 系統邏輯架構圖
圖2 系統邏輯架構圖

  從用戶需求出發,智慧物業能幫助業主落實對小區物業管理事務的參與權、表達權、決策權和監督權,增強業主生活便利和安全感受等;幫助物業企業了解政策信息、市場信息和運行質量評價信息,促進企業信息化、智能化應用,解決企業勞動力成本高、效率低、規模小、反應慢、服務方式落后等問題;幫助政府管理部門消除小區安全隱患、化解突出矛盾、加強行業監管、改進服務和協調各部門開展工作,促進快速反應、科學決策和完善政策措施等;幫助住宅小區在綜合治理過程中,賦能黨建聯建、促進居民自治與社區共治的協調發展,為建設美麗家園、幸福家園,提供更多的支持。

  從功能需求出發,可概括為實現“1+1+3+N”的搭建:1個治理生態體系,區別于傳統的單一系統平臺,智慧物業項目的建設采用生態化理念構筑動態鮮活、自我演進、開放包容的住宅小區物業管理和綜合治理生態體系;1套智慧化標準規范,包括行業管理規范、數據共享規范、基礎數據和業務數據規范;3級智慧化處置機制,即小循環(小區業主、物業企業、居委會)、中循環(街道、區、委辦局)、大循環(市);N個智慧物業應用場景,包括安全、管理和生活類場景。

  五、智慧物業項目總體架構設計

  智慧物業項目總體架構以政策法規、標準體系和信息安全為保障,以物業基礎數據庫、網絡、感知設施為基礎,以物業管理和小區綜合治理系統為支撐,通過搭建智慧物業綜合信息服務平臺,匯集與物業管理和小區綜合治理有關的各類信息,為居民、物業公司、政府和其他機構提供應用服務。該構架體現了良好的發展生態,使物業管理和小區綜合治理隨著信息化智能化應用的深入,越來越呈現出智慧化的特征(圖1、圖2)。

  六、智慧物業項目建設的主要內容

  根據上述目標和架構,智慧物業項目建設主要可歸納為平臺建設、場景建設、已應用系統改造建設。

  1.數據融合平臺建設。對接街道、房管集團、質檢、公安、城管、城市網格平臺等信息系統,匯集與物業管理和小區綜合治理有關的基礎信息、感知信息、專業信息等,進行數據治理、數據融合、數據加工處理,形成可融合的物業相關數據。

  2.信息共享平臺建設。根據各類數據共享需求,將數據融合平臺的物業相關數據提供給有關政府部門、企業、社會機構等相關系統;根據各類服務共享需求,將各系統的服務信息按需進行共享轉發。

  3.智能硬件云平臺建設。匯集住宅小區智能設備傳遞的信息,通過標準化處理,提供給數據融合平臺;通過數據共享平臺提供給有關信息系統進行快速處理。

  4.業務聯動平臺建設。依托數據融合平臺,實現跨層級、跨行業的業務聯動;提供業務聯動實時服務接口,包括注冊、調用、反饋等功能。

  5.統一指揮平臺建設。將需要督促的事項,通過城市網格平臺或962121物業服務熱線、上海物業APP等渠道,進行派單處理,并跟蹤督辦;匯集災情信息,發布預警信息,協調多部門處置,實現相關指揮功能。

  6.信息展示平臺建設。利用GIS技術、虛擬三維技術、視頻、音頻、圖像、統計數字、曲線圖、滾動數字等,提供物業分析信息、實時預警信息等的直觀、綜合、可視化展示;對接指揮大屏,進行全面綜合展示。

  7.信息分析平臺建設。利用人工智能、大數據技術,對海量數據進行挖掘分析,建立數據之間的關聯,為科學決策提供參考。

  8.建設N個智慧物業場景,包括門禁、計數器、電子周界、煙感、煤氣泄漏、小區積水、消防水壓監控、非機動車充電樁、高清攝像機探頭、房屋震動、電梯運行監控、電梯門廳積水、門鎖感應、水質感應、樓頂積水、道閘、地磁感應、停車位感應、垃圾箱滿溢感應、綠化自動灌溉、電子巡更、節能傳感等。

  9.改造已有信息系統。根據智慧物業項目建設要求,隨時提升、優化和完善原有的物業管理相關系統,使之與智慧物業信息平臺有機對接,提供更及時、準確和完整的數據和服務功能。

  七、 智慧物業項目取得的階段性成果

  經過一段時間的努力,智慧物業項目已取得階段性成果,增強了下一步工作的信心和決心,主要體現在以下幾個方面:

  1.初步完成數據融合平臺、信息共享平臺、系統聯動平臺、智能硬件云平臺、信息展示平臺的建設,為后續開展應用實戰提供了有力的保障。

  2.在四個街道,核對和采集了全覆蓋的房屋信息,建立了圖形屬性對應關系,為面上開展房屋基礎信息采集積累了工作經驗。

  3.個別智能場景已開始使用。如在防御新冠病毒方面,為幾百戶居家隔離的住戶安裝門磁,遠程感知被隔離人員的動向,方便做好防控工作。不久,還將有高空拋物、消防通道占用等多個與安全有關的智能場景投入使用或納入平臺管理。

  4.與市場監管局數千臺智慧電梯的信息對接方案、與城管執法局數個執法事項對接的方案已確定,不久將實現物業企業人員與電梯維保人員、城管執法人員的工作聯動。

  5.初步繪就小區健康畫像。根據物業管理基礎信息、業務信息、投訴信息、輿情信息和小區檢查信息等100多個日常運行指標,按照設定的權重,自動生成各小區在安全、服務質量、自治管理、行業管理和綜合管理方面的健康畫像,為精細、精準管理提供依據。

  6.已開啟上海物業APP小區檢查事項中的GPS定位功能,全市各級物業管理人員進小區檢查的位置、軌跡、次數和開具整改單等信息均可實時在大屏展示。

  由于篇幅有限,智慧物業建設方案還有許多內容不能詳述。隨著現代信息技術的迅猛發展,新理念、新方法和新需求正在涌現,智慧物業建設方案也將不斷優化完善,每個智能場景的實際應用,都是一篇值得研究的論文,期待擇機為大家作更多的介紹。

  原文出處:馬浩元.智慧物業項目建設方案的研究與實踐[J].上海房地,2020(04):17-20.
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