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柳州市公租房小區物業成本控制研究

時間:2020-05-06 來源:財政科學 本文字數: 8157字
作者:蔡向陽 單位:廣西壯族自治區柳州市財政局

  摘    要: 近年來,廣西壯族自治區柳州市大規模開工建設保障性住房并取得了明顯成效,使越來越多的低收入住房困難家庭受益。如何讓受益的住房困難家庭住得舒心、住得安心,不僅關系到保障性住房建設是否可持續發展,也影響著保障性住房建設是否成為真正的安居工程、民心工程。本文主要從柳州市財政投資的公共租賃住房小區運營的現狀入手,對保障性住房政策進行簡要回顧,選擇管理維護中一些客觀問題進行探討,并針對性地結合柳州市的一些實際案例和數據對公共租賃住房(聚集)小區的管理與維護進行成本分析,通過對比其他國家或地區成功實踐帶來的經驗與啟示,提出有關公共租賃住房小區運營成本問題的思考與建議。

  關鍵詞: 保障性住房; 管理與維護; 思考與建議;

  Abstract: In recent years, Liuzhou City in Guangxi Autonomous Region has begun the large-scaled construction of affordable housing and achieved significant results, benefiting more and more low-income families with housing difficulties. How to make beneficiary families with a comfortable home is not only related to the sustainable development of affordable housing construction, but also to whether the construction of affordable housing has become a real livelihood project. This paper mainly starts from the status quo of the operation of public rental housing communities financed by Liuzhou government, briefly reviews the policy on affordable housing, selects some objective issues in management and maintenance. It also analyzes the cost of the management and maintenance of public rental housing communities in combination with some actual cases and data in Liuzhou. By comparing the experiences in other countries, this paper puts forward suggestions on the operating costs of public rental housing communities.

  Keyword: Government-subsidized Housing; Management and Maintenance; Thoughts and Suggestions;

  一、保障性住房相關政策概述

  上世紀90年代以來,作為我國經濟體制改革重要組成部分的城鎮住房制度改革,以停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化為目標,穩步推進住房商品化、社會化,逐步建立和形成針對不同收入家庭的不同住房供應體系。

  隨著城市住宅建設持續快速發展,城市居民住房條件總體有了較大改善,與此同時,為解決部分城市低收入家庭的住房困難,從2007年開始,逐步形成以公共租賃住房建設為重點發展的保障性住房政策。至“十二五”結束,全國保障性住房規劃覆蓋面達到20%左右,基本滿足城鎮中等偏下和低收入家庭、新就業職工、外來務工人員的住房需求。
 

柳州市公租房小區物業成本控制研究
 

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  一般而言,保障性住房是指為解決城鎮中等偏下收入家庭住房困難,由政府組織實施建設或籌集的,以限定的標準和價格向符合條件的住房困難家庭提供的,列入當地住房保障規劃的住房,主要包括公共租賃住房、經濟適用住房(以下分別簡稱:公租房、經適房)。

  1. 公租房

  公租房是指面向符合規定條件的城鎮低收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集,可以由政府投資,也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

  柳州市的公租房建筑面積標準基本控制在60m2以下(原廉租住房面積標準控制在50m2以下),政府投資建設的租金標準按照同類地段商品住房市場租金的70%確定、社會投資建設的按照80%確定。

  2. 經適房

  經適房是指限定套型面積和銷售價格,面向城市中等偏下收入住房困難家庭,具有保障性質的政策性住房。建設用地以劃撥方式供應,并免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。

  柳州市經適房建筑面積基本控制在90m2以下,其價格以保本微利為原則。一定期限后可獲得產權并上市交易。

  (二)保障性住房小區

  保障性住房小區是政府組織建設或籌集的保障性住房項目竣工后,形成的以公租房、經適房為主聚集居住的保障性住房小區,包括城市棚戶區(危舊房)改造回遷安置及城中村改造配建的公租房、經適房、限價商品房聚集居住的保障性住房小區等。

  二、柳州市保障性住房小區的基本情況

  柳州市自1998年開始試點建設廉租住房小區,2006年以來,逐年加大保障性住房建設的規劃建設力度,特別是2009年國務院提出擴大內需促進經濟增長方針后,柳州市開始了大規模的以公租房為重點的保障性住房建設;2013年實施廉租房與公租房并軌管理后統稱公租房;2017年停止新建公租房項目。

  本文討論的是以財政投資建設、以限定租金出租給城鎮中低收入住房困難家庭的公租房小區。企業或城區投資的公租房,以開發區、園區配建的企業職工宿舍為主,基本上由企業自主分配管理;經適房針對限定對象銷售,一定期限后可獲得產權并上市交易,基本上由市場化物業管理。

  10年來,市區共建設公租房36859套,其中財政全額投資24130套(其中廉租房12589套、公租房11541套)、企業或城區投資12729套;經濟適用房20584套。

  截至2018年底,已分配入住21877套,主要集中在秀山小區、北祥新居、靜蘭小區、福鹿雅居、航陽小苑、宜居馨園、品尚名城、如意名邸、河西桃花源等17個聚集居住的公租房小區。

  三、柳州市公租房小區客觀存在的問題

  保障性住房是政府給予特定的中等偏下收入人群提供住房保障的惠民工程,導致公租房小區管理和維護政策性強,迫切需要與之相適應的可持續的管理和維護機制;相對于業已存在的規劃選址、房屋質量等其他問題,隨著柳州市投資新建的22590套公租房逐步建設并交付使用,公租房小區客觀存在的管理和維護問題日益凸顯。

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  《柳州市人民政府辦公室關于印發柳州市公共租賃住房管理辦法的通知》(柳政辦[2014]162號)在租金收入、物業管理費上明確政策性規定:

  表1 2018年柳州市公租房小區統計表
表1 2018年柳州市公租房小區統計表

  1. 物業減免

  對柳州市承租公租房的低保、低收入家庭物業費予以減免,由財政進行補助;其中三老、五保、特困戶減免全部物業費,低保家庭減免50%物業費,低收入家庭減免30%物業費。

  2. 租金核減

  對柳州市承租公租房的低保、低收入家庭租金予以核減,由財政進行補助;其中老烈屬、老傷殘軍人、老復員軍人(1954年10月31日前參軍)、原國民黨抗日老兵或五保戶,租金全免;低保家庭租金核減90%;家庭人均收入低于市政府公布的低收入線的低收入家庭,租金核減70%;家庭人均收入低于市政府公布的低收入線1.5倍的中低收入家庭,租金核減30%。

  (二)目前的管理維護情況

  財政投資建設的公租房小區,產權歸政府所有,因此也決定了公租房小區不同于市場化管理維護的模式!读菔腥嗣裾k公室關于印發柳州市公共租賃住房管理辦法的通知》(柳政辦[2014]162號)中明確規定,市住房保障主管部門委托柳州市房產管理局柳南房管所、柳北房管所作為運營單位對產權歸政府所有的公租房及其配套商業服務設施實施租賃管理、動態監督及修繕維護。聚集居住的柳州市公租房小區,均成立了物業服務企業進行管理維護。其特點如下:(1)租金“收支兩條線”模式。公租房小區租金收入全額上繳財政,并通過財政預算安排經費補助。(2)物業管理“收補結合”模式。公租房小區管理維護按規定標準收取物業管理費用等收入,不足部分由每年財政預算安排定額管理維護補助解決。

  (三)現實性客觀問題

  租金和物業管理等費用收繳問題。承租公租房的城市低收入家庭,家庭人口因病因殘、缺乏基本勞動就業能力的情況比較普遍,較低收入致使繳費能力無法有效保障;另一方面,中等偏下收入人群欠繳拖繳情況也比較嚴重。

  綜上,在住房保障對象不能有效負擔市場化租金和物業管理等費用的情況下,公租房小區管理和維護實現可持續運營,重點就是必須解決好物業管理和維護負責機構入不敷出的難題,又存在伴隨房屋老化,相關收入固定與管理和維護費用成本日益上升的困境。

  隨著柳州市公租房大規模交付使用,柳州市預算安排的公租房管理和維護補助經費,2016年-2019年連續增加,從524.18萬元、640.3萬元、1103.82萬元到1437.68萬元,缺少良性資金循環機制的公租房小區,管理和維護單純依靠財政補助維持運營,將成為一項日益沉重的負擔。

  四、實例分析

  以柳州市最大的公租房小區———河西桃花源為樣本,對2018年河西桃花源收支概算情況進行討論,并據此對公租房小區管理維護成本進行分析。

  河西桃花源公租房小區位于柳州市柳南區瑞龍路10號,是柳州市政府投資建設的高層公租房小區,共計14棟高層電梯樓房,公租房3530套,總建筑面積26.7萬平方米,其中一房一廳720套,每套建筑面積約50平方米;兩房一廳2810套,每套建筑面積約60平方米。配套的地下停車場建筑面積約6.1萬平方米。

  (一)收入項目

  1. 租金收入

  按市政府規定的6.51元/m2標準,收取公租房租金,扣除租金核減部分243.84萬元,2018年應收904.27萬元、實收872萬元,全額上繳財政。

  表2 2018年按房屋建筑面積全額租金表
表2 2018年按房屋建筑面積全額租金表

  表3 2018年租金核減表
表3 2018年租金核減表

  2. 物業管理費

  按市政府規定的1元/m2標準,收取物業管理費用,小區房屋建筑使用面積20.6萬平方米,扣除物業減免部分23.33萬元,2018年應收223.87萬元,實收180.76萬元;按公租房全部入住核算,物業管理費用收繳實現率為80.7%。

  表4 2018年按建筑面積全額物業管理費用表
表4 2018年按建筑面積全額物業管理費用表

  表5 2018年河西桃花源物業費用減免表
表5 2018年河西桃花源物業費用減免表

  3. 停車管理費收入

  機動車位805個(其中地庫機動車位720個、地面機動車位85個)、非機動車位3407個,每月租金標準分別為200元/個、100元/個、25元/個,以2018年實際收取車位租金費用215.71萬元推算,實際使用率機動車位為70%左右(其中地庫機動車位65%、地面機動車位95%)、非機動車位為90%左右。

  表6 2018年停車管理費收入表
表6 2018年停車管理費收入表

 。ǘ┗镜墓芾砗途S護項目

  1. 人員經費

  一是物業人員8人:主任1人,物業工作人員5人(含收費),電工2人,人均3.8萬元/年;二是保安人員38人(每天三班、每班次12人,輪休換班2人),人均3.3萬元/年;三是保潔人員18人,人均2.8萬元/年,2018年人員費用206.2萬元。

  2. 電梯維保費用

  小區14棟樓房均為高層電梯樓房,共計50部電梯。按市場化維護保養的標準,維保費用1000元/月/臺、年檢費用1000元/年/臺,2018年電梯維保費用65萬元。

  3. 消防設施維保費用

  按市場化消防設施維保費用2.5元/m2的標準,河西桃花源公租房小區房屋建筑面積20.6萬平方米,2018年消防設施維保費用51.5萬元。

  表7 2018年人員費用表
表7 2018年人員費用表

  4. 其他相關配套項目費用

  高層供水二次加壓設備3組、排污設備150臺、監控設備490臺,參照柳州市公租房小區統一政府采購的維保標準,分別為6000元/組/年、600元/臺/年、66元/臺/年,2018年其他相關配套項目費用小計14.03萬元。

  公共照明及公共區域設施等小額維護修理,2018年小計33.2萬元,包括綠化噴灑、化糞池清理、天面、外墻、水電、道路及再分配房屋恢復性維修等公用設施日常維修。

  表8 2018年配套項目費用表
表8 2018年配套項目費用表

  (三)收支基本平衡

  綜上,2018年,河西桃花源公租房小區,收入項目小計396.47萬元、支出項目小計369.93萬元,在無大修項目的情況下,基本實現了收支平衡,略有盈余26.54萬元。

  表9 河西桃花源公租房小區2018年收支項目費用表
表9 河西桃花源公租房小區2018年收支項目費用表

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  作為柳州市保障性住房建設目前唯一收支平衡的公租房小區,通過對河西桃花源管理維護成本實例分析,并與柳州市其他公租房小區相比較,可以總結以下基本經驗:

  1. 規劃選址區域較大,住房規模較為集中

  河西桃花源公租房小區規模較大,擁有3530套公租房,相比較其他規模較小的保障房小區,以較低的運營成本可以實現集中管理維護。如秀山小區386套、宜居馨園300套、和興園484套、文庭新居500套等公租房套數不到1000戶的小區,其物業管理費用等收入均不足維持小區運營管理。

  2. 整體設計較為合理,配套設施較為完善

  河西桃花源雖然規模較大,但整體設計科學合理,僅有一個出入口,既便于管理又節約管理成本。特別是與航陽北苑比較,優勢就更加明顯,航陽北苑7棟樓共計651套公租房,但分成獨立的3個區域、出入口5個;受地理環境因素影響,本就不多的地庫車位又分為3個區域,較多的門禁設施和地下車庫,需要配置相應的管理人員,不僅管理難度大而且直接推高了管理維護成本。

  3. 地下面積建設完善,車位配置較為充足

  河西桃花源公租房小區總建筑面積26.7萬平方米,配套的地下建筑面積約6.1萬平方米,占總建筑面積的23%;配置較為充足的805個機動車位、3407個非機動車位,帶來了較為充裕的停車管理費收入,直接影響了整個小區的收支基本平衡。

  五、其他國家和地區成功經驗的啟示

  新加坡是成功解決住房問題的典范,是世界上公認的住房問題解決得最好的國家之一。新加坡在住房保障制度方面的特色在于政府主導公共住房“組屋”的開發與建設。

 。ㄒ唬┟鞔_責任、強力主導

  新加坡政府十分明確自身在解決住房問題上的責任,制定了符合其國情特點的住房政策和分階段建房計劃,采取了一系列行政、法律、金融和財政手段,主導公共住宅的開發與建設。目前除高檔住宅市場由私人企業提供外,超過80%的居民居住在新加坡建屋發展局承建的房子里。

  (二)專業高效、強化職能

  新加坡建屋發展局直屬國家發展部,是一個獨立的、非營利機構,其財政預算納入國家計劃。該局將“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山”作為局訓,既負責制定組屋發展規劃及房屋管理,同時又作為最大的房地產經營管理者,負責組屋施工建設工程、房屋出售和出租。多年來,建屋發展局一直都是新加坡惟一獲授權的公共住屋機構,直到最近才有為數不多的私人發展商被允許參與公共房屋開發。

 。ㄈ⿵娭苾π、良性循環

  新加坡獨創的強制社會保障制度,通過立法強制個人儲蓄,積累形成巨大存量資金。在建設組屋初期,政府劃撥其中資金解決資金問題;在組屋建成后,再由公民動用其賬戶資金來購買組屋,這樣確保資金在流入和流出之間良性循環。同時,政府采取差異化的補貼政策,根據購買者的不同選擇采取補貼政策。

  (四)嚴控土地、合理定價

  政府嚴格控制土地資源,為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。土地是國家財富之源,也是組屋建設的基礎和命脈所在。新加坡土地分國家所有和個人所有兩種,其中國有土地占土地總數的80%左右。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在手里,保證了大規模建設公共住屋所需的土地。

  新加坡組屋的定價是根據購買者的整體支付能力來定價,并采取的是基于收入水平的差別定價法,其適中的價格定位與良好的居住環境有效平衡。

 。ㄎ澹┍O管防范,懲罰嚴厲

  政府在整個運作過程中都堅守了公平原則,對各個方面都有極為嚴格和完善的管控制度,同時在立法上進行了嚴密的防范,設定了一系列極為嚴厲的懲罰措施防治弄虛作假。

  六、有關公租房小區運營現狀的思考與建議

  建立因地制宜、合理有效、運營規范、服務到位的管理和維護制度體系,要堅決防止因公租房小區管理和維護不善而導致出現“福利陷阱”困境,不僅關系到公租房小區是否可持續發展,也影響著保障房建設是否成為真正的安居工程、民心工程。

 。ㄒ唬┙ㄗh強制提高在一般商品房中配建公租房的比例,把相關問題在一般住宅小區內分散消化解決

  建議通過強制性規定,在普通商品住房中配建的公租房比例應當不低于項目總建筑面積的15%。在同樣的管理維護資金成本下,可以利用一般住宅小區的物業管理平臺達到更好的服務水平,也可以利用一般住宅小區的配套基礎設施,這樣就容易把“聚集放大效應”問題在一般住宅小區內分散消化解決。

 。ǘ┙ㄗh通過積極培育成熟的公租房小區,提升住房和配建商鋪價值的模式,探索良性循環的發展模式

  “保障性住房租售并舉”的重慶模式有三個方面值得探討:一是注重通過公租房小區的成熟培育,利用逐步升值的商鋪價值彌補小區管護的缺口;二是通過對租住一定期限的居民出售部分公租房,基本實現小區管護的資金需求;三是適當增加配套商業經營性用房及服務設施,由住房保障責任主體地區內統籌使用公租房小區各項收入。

  “按份共有產權”的淮安模式,則提出了“帶著房子退出”的設想:一部分保障家庭在若干年后,隨著收入的提高,以部分或全部買下公租房產權的方式解決退出問題,既可以發揮主人翁的意識,有利于公租房小區的管理維護,也可以因上市交易取得的收益,實現公租房建設的良性循環。

  (三)建議鼓勵社會資本參與公租房建設,以最大限度的優惠政策支持更多的中小企業,并探索多種方式建設單元型或宿舍型公租房

  目前,柳州市通過一系列貸款貼息、財稅優惠政策等方式支持社會資本參與,在開發區或產業園區集中建設配套性質的職工宿舍型公租房小區,例如在“柳州汽車城”內,上汽通用五菱公司投資建設750套公租房宿舍、東風柳汽公司投資建設684套公租房宿舍,有效解決了產業園區新生勞動者的住宿困難問題。

  隨著我國新型城鎮化的發展,新生就業群體、外來務工人員、農民工的規模增加必然伴隨著相應的住房需求,針對吸納上述人群就業最為廣泛的中小企業,建議政府以最大限度的優惠政策支持更多的中小企業,探索“共有產權、合作建設”等方式建設單元型或宿舍型公租房。

 。ㄋ模┙ㄗh整合公共服務、基層社區和社會組織的功能,變革和創新社會管理方式

  主要思路是綜合運用政策措施的扶持、導向、帶動作用調動各方面的積極性和主動性,吸引企業和其他機構參與公租房小區管理和維護;充分利用社會資源,積極探索建立非營利機構參與公租房管理和維護的體制機制,如引入工會、共青團、婦聯、殘聯、西部老年聯合會、行業協會等社會團體、公益組織參與住房保障服務管理維護工作。

  一是利用“三老”人員、“五保戶”、低保家庭占比高的特點,把公租房小區建設成為“愛心互助”“慈善義工”等社會關愛方式的“愛心基地、敬老基地、扶助基地”,同時加大宣傳力度,鼓勵個人和單位參與。二是充分利用公租房小區勞動力,以工代費、鼓勵就業。對保潔、綠化、維修等物業服務崗位,優先聘用本小區的困難家庭人員,允許他們用一部分工資沖抵租金或物業費用。

 。ㄎ澹┙ㄗh利用現有的住房公積金資金存量,建立政策性住房保障金融機構

  在成熟的市場經濟國家,政策性住房金融機構對解決居民住房需求有著十分積極的意義,可以有效化解市場機制尚無法自行緩解的住房供求矛盾與金融困境。

  2007年開始的“美國次貸危機”波及全球,影響廣泛。雖然我們要吸取教訓,提高監管水平,防范其衍生的過高杠桿下的系統性風險,但不可否認的是,住房市場次級抵押貸款基本上解決了美國住房問題。美國住房市場次級抵押貸款繁榮時,“房利美”和“房地美”兩家公司所持有或擔保的住房抵押貸款總值超過5.3萬億美元,占美國12萬億住房抵押貸款額的近一半。

  截至2018年底,柳州市住房公積金累計繳存395.7億元,累計辦理提取270.44億元,住房公積金年末余額125.26億元,貸款發放率為68.3%,資金使用效率較低。

  因此建議,各地住房公積金管理中心轉變職能,大膽創新,構建政策性住房金融機構。主要針對中等偏下收入住房困難家庭發放貸款;而作為金融機構,開展融資活動籌集社會資金,擴大資金來源和運用的范圍,提升公積金在住房保障領域的突破性和帶動性。

 。┙ㄗh對住房保障制度與社會保障體系的關系進行充分思考

  目前,我國的社會保障制度體系的總體架構由社會保險、社會救助、社會福利、社會優撫四個方面保障制度組成,還有待于進一步完善,而住房保障制度作為國民收入再分配的一個重要手段,納入社會保障制度體系架構,與收入、養老、醫療、失業等社會保障制度有序銜接,實行集住房保障、社會保險、社會救助、社會福利、社會優撫五個方面保障制度為一體的社會保障體系,或是解決保障性住房及其管護問題的發展方向。

  我國住房保障制度建設整體滯后于其他社會保障制度建設;低保和低收入家庭的住房保障還沒有嚴格的制度安排將其納入到規范化的社會保障制度體系之中,這可能也是我們可以突破現有模式前進的方向。

  總之,研究完善有效解決保障性住房小區管理與維護問題的長效機制,是政府完成對人民做出承諾的必要保障措施,需要各級政府部門積極探索實踐,扎實客觀地總結我國住房改革發展經驗,認真分析借鑒其他國家解決住房問題的各種利弊因素,深入研究住房建設的規律性問題,加強頂層設計,處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系,形成合理有效、符合實際、操作性強的住房保障長效發展機制,使保障性住房建設成果在滿足人民群眾基本住房需求的基礎上,真正實現讓人民滿意的根本目標。

  原文出處:蔡向陽.關于公租房小區運營成本的分析[J].財政科學,2020(03):135-144.
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