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國內房地產法和經濟法的關系探究

時間:2020-04-26 來源:法制博覽 作者:顧海玲 本文字數:3264字

  摘    要: 作為商品經濟發展到一定時期的產物,房地產市場是我國基礎性的支柱型產業,并對我國的國民經濟健康發展產生直接影響,所以必須要把握我國房地產的相關法律制度和經濟法律關系。這樣才可以更好的進行房地產法律關系的調整和管理。因此,要結合我國房地產法律制度的發展過程進行探索,了解目前房地產的經濟法律關系。

  關鍵詞: 房地產; 法律制度; 經濟法律關系;

  我國經濟的發展帶動了房地產市場的發展,把握房地產中的法律制度和經濟法律關系有助于更好的進行房地產法律活動。在房地產法律關系中,當事人之間圍繞著房地產這一財產發生法律關系,這一法律關系必須要符合我國房地產有關的法律制度,其體現的是法律上房地產的一種權利義務的社會關系。目前我國的房地產經濟法律關系受到多種因素的制約,包括政策規范、法律規范、習慣、道德規范和內部規章規范等等,是開展房地產活動中必然存在的因素。

  一、我國房地產法律制度

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  房地產開發的前提和基礎就是土地開發,而土地開發的主要目的是滿足人們日益增長的生產生活需求,所以需要提高土地的利用程度,通過合理利用土地來使得土地的利用范圍有效的擴大,所以必須要通過一定的技術經濟手段進行。傳統的計劃經濟體制下土地開發唯一的承擔者就是國家,但是國家的負擔太重,直接制約著我國土地的開發建設。而土地的使用者農民不需要承擔土地上附著的義務,只需要享受土地上的權利,所以經常出現土地資源被嚴重浪費的情況,F在我國已經確立了新的基本國策,主要目的就是為了解決這一問題,所以需要改革土地的產權關系。

  (二)土地使用權出讓制度

  以土地所有者的身份國家與土地使用者會簽定土地轉讓合同,使得土地使用者對出讓的土地具有使用權,保證使用者可以在一定年限內享有土地使用權,然后土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,這就是土地使用權出讓。通常土地使用者取得土地使用權后,可以進行土地的處分收益,包括再次轉讓、出租、繼承和抵押行為等。由此可見,土地使用權出讓具有以下特點:第一這一法律關系中國家必須是出讓人,國有土地的使用權是這一關系中的出讓客體。因為集體土地不能轉讓,所以需要與集體土地區分開來,集體土地只有被國家依法征用為國有土地后才可以進行有償出讓[1];第二是這一法律關系中涉及的出讓土地使用權是有償的。國家收取的土地使用者支付的出讓金報告其使用年限的地租,出讓前國家進行土地的開發、征地拆遷、安置等等費用也都要加入進來;所以出讓的土地使用權有一定年限。其實際可用的年限可以在土地使用權出讓的合同中具體約定,但是我國已經有法律法規對土地的使用年限進行了規定,其中最高的年限為居住用地70年,工業用地50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地50年,商業、旅游、娛樂用地40年,綜合用地或者其他用地50年。在國家出讓土地使用權后,土地使用者可用的土地使用權年限就是合同約定的年限減去已經使用的年限。如果土地使用者享有的土地使用權期限屆滿,國家可以無償收回土地使用權,地上的建筑物、其他附著物的所有權等都包括在內;但是土地使用權不及于地下之物,比如地下資源、埋藏物、市政設施等,除非土地使用者與國家重新簽定了土地使用權的出讓合同。出讓土地使用權時,需要擬訂年度出讓國有土地總面積方案,其批準的程序是由縣級以上地方人民政府向國務院或省級人民政府上報。在報批后開始根據每幅地塊、用途、年限和其他條件實施,這可以由市、縣級人民政府土地管理部門與城市規劃、建設、房產管理部門在批準額度內共同擬訂。土地使用權轉讓的途徑大多是拍賣、招標或雙方協議等方式,由市、縣級人民政府土地管理部門與土地使用者達成合意后,就土地使用權的出讓簽訂合同。在土地使用者根據合同約定支付土地使用金后,市、縣級人民政府土地管理部門出讓土地,這需要根據合同約定進行。在土地使用者獲得土地使用權后,需要第一時間就土地使用權進行登記,如果土地使用者支付的相關費用不符合合同的約定,土地管理部門有權直接解除合同,并請求土地使用者支付合同約定的違約賠償。反之政府沒有根據合同內容來提供土地,土地使用者也可以解除合同,并主張返還土地使用出讓金和違約賠償[2]。而且土地使用者開發利用土地必須要根據合同約定的內容進行,在出讓方同意的基礎上,土地使用者可以改變約定的土地用途,此時需要就變更的協議或土地使用權出讓合同進行更改、重新簽訂。
 

國內房地產法和經濟法的關系探究
 

  (三)土地使用權劃撥制度

  縣級以上的人民政府依法批準土地使用權的劃撥,該地塊交付使用需要土地使用者已經繳納了相關補償、安置等費用,或土地使用者可以無償使用國有土地使用權。由此可見,擁有劃撥的土地使用權必須繳納一定的費用,或者不需要繳納任何費用。我國劃撥的土地使用權有很多,比如國家機關用地和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地或者法律、行政法規規定的其他用地。

  二、房地產經濟法律關系

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  作為房地產法律關系的最基本要素,房地產法律關系是指其主體享有的權利和承擔的義務。而根據主體參與的不同性質關系中個體的地位,可以將其權利義務分為房地產管理關系、房地產市場運行關系中平等主體之間的經濟關系。房地產經濟法律關系是因宏觀調控在政府及其職能部門、房地產開發公司、公民、其他法人和社會組織之間形成的一種權利義務關系,包括房地產開發的規劃和法律關系、房地產價格管理法律關系等。房地產法律關系中,其主體是享有權利和承擔義務的人,被稱為“當事人”。房地產法律關系中最為常見的一個主體就是國家,其可以授權地方各級國家機關代為行使權利,房地產法律關系的主體也可以是其他公民或法人。房地產經濟法律關系中的客體是其主體的權利和義務共同指向的對象,即所有房地產經濟法律關系中指向的房地產[3],這與房地產調整對象單一的財產性有關。其內容是房地產經濟法律關系中因房地產財產而享有的經濟權利或承擔的經濟義務。

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  1.建設工程招投標階段。這一階段是在工程勘察、設計、施工的環節中建設單位和承包單位相互選擇的一種途徑和方法。主要包括的法律關系有合同法律關系、招標投標法律關系。

  2.房地產抵押中的法律關系有擔保法律關系、抵押管理法律關系,在房地產抵押中主要涉及的還是在建工程抵押和商品房按揭貸款。

  3.房地產租賃法律關系,包括房地產中介,就房地產的咨詢、價格評估、經紀等活動展開的法律關系。其中房地產咨詢是房地產活動中為當事人提供法律法規、政策、信息、技術等服務的經濟活動,比如有關委托合同的法律關系等等。

  4.開發商與承建商、供應商之間的法律關系:第一是建設工程質量糾紛法律關系,這一關系中經常會出現設計缺陷、施工缺陷、指導缺陷、材料缺陷等,使得工程質量沒有保障,所以其中包括施工合同法律關系;第二是有關工程款糾紛的法律關系。為了防止發生糾紛,簽訂房地產項目建設工程時必須要簽訂承發包合同,結算時盡量選擇施工圖預算造價的方法。

  5.工期延誤的糾紛。在合同標準文本中必須規定期限的默示推定方法,比如我國示范文本第16條第2款規定的隱蔽工程質量符合規范的要求,需要在驗收24小時后進行。視為甲方代表已經批準的情況就是甲方代表不愿意簽收驗收記錄,此時乙方即可進行隱蔽或繼續施工。

  三、結語

  目前我國房地產市場還處于發展的初級階段,所以還不具備相關完善的法律、法規制度,使得我國政府經濟管理的執行效果受到影響。因此,我國政府必須要準確把握房地產市場的發展情況,加強對房地產市場經濟的管理力度。同時也要制定可行的法律制度,根據房地產經濟法律關系制定切實可行的宏觀政策,為房地產市場健康穩定的發展提供保障。這樣才可以提高我國房地產行業的管理水平,使得我國房地產的發展符合法律規定,實現健康可持續發展。

  參考文獻

  [1]豆濤.我國房地產業宏觀調控的經濟法規制[J].河南科技學院學報,2014(9):43-46.
  [2]雷蕾.房地產價格調控的經濟法分析[J].商,2014(22):243.
  [3]楊倩,尤海星,謝昆諭.淺析經濟法視野下房地產經濟的宏觀調控[J].金融經濟,2014(16):11-13.

    顧海玲.我國房地產法律制度及其經濟法律關系[J].法制博覽,2020(06):28-29.
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